Зоя Пельц наряжается в своей квартире. К ней приходит Аллилуя из домкома. Он грозится, что ей нужно будет отказаться от части комнат. Получив от вдовы взятку, Аллилуя уходит.
Следующий гость – Павел Обольянинов, с кем Зоя состоит в любовных отношениях. Узнав про плохое самочувствие Обольянинова, женщина посылает за морфием. После наркотического укола, мужчина становится заметно бодрее. Китаец Херувим, принёсший неразбавленный морфий, получает на чай, и Зоя устраивает его на работу к себе в «мастерскую». Под видом мастерской Зоя держала дом свиданий.
Оставшись наедине с Павлом, женщина рассказывает любовнику про свои дела, и их разговор подслушал её племянник – жулик Аметистов. Он тут же догадался в чём дело, и начал угрожать тётушке. Зоя предлагает ему работать в «мастерской» и делает прописку в своей квартире.
Красавица Алла должна вдове крупную сумму и сейчас в отчаянии, так как не может вернуть долг. Зоя готова простить задолженность и платить сверху, если красотка поработает у неё. Хозяйка мастерской гарантирует безопасность и анонимность. Алла даёт свое согласие, но предупреждает, что сначала съездит в Париж к своему жениху.
Вечером горничная и Аметистов меняют декорации, и «ателье» превращается в настоящий дом свиданий. Херувим принёс наркотики и облачился в китайский наряд. Китаец ссорится и дерётся с Газолиным, так как оба сделали предложение горничной Манюшке.
Ночью приходит почётный гость – богатый Гусь. На сцену выходят женщины, и в одной из них он узнаёт Аллу – она была его невестой. После скандала, Алла убегает, а Херувим убивает несчастного Гуся, после чего крадёт все его деньги, и они с Манюшкой убегают. Нашедший труп Аметистов крадёт деньги Зои и тоже скрывается. Зоя, обнаружив мёртвого Гуся, хватает за руку Павла и хочет сбежать, но обнаруживает, что осталась совсем без денег. Тут входит комиссия и всех забирает.
Сатирическая комедия-фарс М.А. Булгакова «Зойкина квартира» – отражение той самой «булгаковской Москвы», к которой сам писатель относился то с любовью, то с презрением.