Маленькая сирота Эстер Саммерсон живет в доме своей суровой крестной. Эстер очень хочется узнать немного о своих родителях, но женщина лишь сообщает, что мать девочки навлекла позор на свою семью и о ней нужно забыть.
В 14 лет Эстер остается одна: ее крестная умирает. Неизвестный благодетель, мистер Джарндис, однажды посетивший их дом, становится ее опекуном и отправляет девочку учиться в пансион.
Когда учеба завершена, опекун предлагает Эстер стать компаньонкой его молодой родственницы Ады Клейр. Девушка согласна. Она отправляется в поместье мистера Джарндиса под названием Холодный дом. К его обитателям присоединяется еще один молодой родственник-сирота – Ричард Карстон. Опекун рассказывает Эстер историю Холодного дома: его бывший владелец отдавал все силы многолетнему разбирательству в Канцелярском суде, которое тянется и по сей день.
По соседству живет аристократическая семья – сэр Лестер Дедлок и его жена. Увидев миледи в первый раз, Эстер охвачена непонятным волнением. Девушка знакомится с молодым служащим Уильямом Гаппи, который влюбляется в нее. Побывав в доме Дедлоков, Гаппи замечает сходство миледи с Эстер. Он просит девушку выйти за него замуж, намекая, что сможет раскрыть тайну ее происхождения. Эстер отказывает.
В Лондоне Гаппи, в руках которого оказались старые письма, узнает, что Эстер – дочь миледи Дедлок, рожденная еще до замужества от капитана Хоудона. Он встречается с миледи и сообщает ей о своем открытии, но женщина все отрицает.
Эстер заразилась оспой, выхаживая свою воспитанницу. К счастью, она поправляется, но на ее лице остались отметины. Девушка расстроена, хотя старается не подавать виду: к ней проявил интерес приятный молодой человек, врач Аллен Вудкорт. Он отправился в плавание, чтобы заработать денег. Эстер опасается, что вернувшись, Аллен не захочет видеть ее из-за потерянной красоты.
Миледи Дедлок встречается с Эстер и признается, что она – ее мать и все эти годы считала свою дочь умершей. Женщина умоляет простить ее и оставить все, как есть: она боится разоблачения, которое потрясет ее мужа, для которого хорошая репутация семьи имеет огромное значение.
Расследованием прошлого миледи Дедлок занимается и юрист Талкингхорн. Он узнает ее тайну и дает понять об этом намеками, в присутствии сэра Лестера. Миледи хочет уехать из дома навсегда, но юрист убеждает ее продолжать жить и хранить свой секрет.
Эстер рассказывает о своем прошлому опекуну. Мистер Джарндис предлагает ей выйти за него замуж и стать хозяйкой Холодного дома. Девушка соглашается.
Талкингхорн грозится, что раскроет тайну миледи Дедлок. Вскоре его находят мертвым. В убийстве подозревают миледи. Однако расследование доказывает ее невиновность. Миледи убегает из дома, сэр Лестер не выдерживает этой истории, порочащей его жену, с ним случается удар.
Эстер помогает полицейскому инспектору искать свою мать. Сэр Лестер также готов все простить и ждет возвращения жены. Но после долгих поисков миледи найдена мертвой.
Эстер потрясена и опечалена. Аллен Вудкорт делает ей предложение. Опекун понимает, что молодые люди любят друг друга и возвращает девушке данное ей слово. Он дарит Эстер и Аллену небольшое поместье, которое тоже получает название Холодный дом. Здесь же поселяется Ада со своим сыном. Его отец, Ричард, умер, потратив все деньги, пытаясь выиграть семейную тяжбу. У Эстер рождаются две дочери, она счастлива со своим мужем.
В романе автор пытается показать изнанку внешне респектабельной жизни английской буржуазии, рассказать не только о богатых поместьях, но и городских трущобах и бедных деревнях. Родная страна ассоциируется у него с Холодным домом, полном мрачных тайн. Особую роль играет в романе изображение Канцелярского суда, где дела не решаются годами, вытягивая из людей жизненные силы и последние сбережения.
