Действие пьесы происходит в небольшом уездном городке, живущем тихой мещанской жизнью. Привычный ход вещей нарушает приезд столичных инженеров для строительства железной дороги.
Инженер Егор Петрович Черкун прибыл в город вместе с супругой Анной Федоровной и горничной Степанидой. Так же с ними приехали инженер Сергей Николаевич Цыганов, этакий городской философ и молодой специалист Степан Лукин, которого местные тут же прозвали студентом, за полученное образование.
Поселилась вся эта компания в доме у пожилой дворянки Татьяны Николаевны Богаевской. К ней по совпадению в это же время приехала племянница Лидия Павловна. Приезжие привлекли к себе внимание всей местной знати. В доме всегда было много гостей, и разворачивались интересные события.
Егор и Лидия прониклись друг к другу симпатией, на этом фоне Черкун ссорится с женой и та уезжает в деревню. Сам Егор Петрович привлекает к себе внимание местной красавицы Надежды, жены акцизного надзирателя Монахова. Дама, от безделья и скуки начитавшаяся любовных романов, с первого взгляда влюбляется в молодого инженера и решает добиться взаимности любой ценой. Черкуну неприятно внимание навязчивой девицы и он всячески старается избегать ее. А вот его напарнику Цыганову Надежда очень симпатична, он даже готов жениться на ней и увезти с собой, но женщина считает его старым и отвергает ухаживания приезжего кавалера, как и любовь местного доктора, безуспешно ищущего ее благосклонности в течение последних четырех лет.
С самого приезда Егор хотел встряхнуть тихую болотную жизнь в городке, влить в него струю свежих мыслей и идей. С первого дня он ссорится с местным городским головой Редозубовым. Затем он привечает у себя его инфантильного сына Гришу, и тот пристращается к алкоголю, а дочь Редозубова Екатерина начинает встречаться со «студентом». Между ними вспыхивает взаимное чувство, и молодой человек приглашает девушку поехать с ним в столицу получить образование, Катя соглашается.
Анна поняв, что не может без мужа возвращается к нему. В беседе с Лидией он узнает, что та ей вовсе не соперница, так как Лидии не интересен ее супруг. А вот Надежда готова на все ради Черкуна. В один из прощальных вечеров Егор отступает перед напором Монаховой и целует ее в губы.Эту картину видят и Анна и Монахов. Надежда счастлива и решает остаться с ним навсегда. Ее муж, всегда тенью ходивший за горе-красавицей, попытался увезти супругу домой, но та напрочь отказывалась. Пытаясь выкрутиться из неприятной ситуации, Черкун прилюдно говорит Наде, что не любит ее и просит прощения у жены. Разочарованная красавица не выдерживает такого удара и убивает себя из пистолета. Убитый горем Монахов заканчивает пьесу упреком в адрес приезжих: это вы убили её!
Горький как бы подчеркивает уныние и простоту провинциальных городов, где далеко не всегда новые течения могут принести пользу. Читателю представляется возможность самому определить кто больший варвар: образованные приезжие или деградирующие мещане.
